この戦略、俺は、支持しますね。
元々ラサールは、好きな銘柄だったけど

酷いディスカウント増資繰り返し分配金棄損を転売益を吐き出して分配金額だけ取り繕う
某ミラースREIT AMに爪の垢だ。

ほぼ全文転載
日経から起訴される可能性ありです

震えてお待ちくださいｗｗｗ

日経の記事から。
「不動産投資信託（REIT）相場が振るわない。そのなかで物流系REITの一角、ラサールロジポート投資法人が進める物件の売却や自己投資口の取得という「あえて縮小」戦略が波紋を呼んでいる。REITの運用会社が抱えるジレンマを浮き彫りにしている。


「一連の資本戦略について、ようやく言語化が進んできた」。運用会社ラサールREITアドバイザーズの地紙平社長は強調する。資本効率の改善に重きを置く異色の戦略を、新たに「逆外部成長」と銘打った。

9月に物件の売却を発表した。「ロジポート柏沼南」や「犬山物流センター」などの4物件を今後3期にわたって売却していく。同時に、株式でいう「自社株買い」にあたる自己投資口の取得を、100億円を上限に実施していく方針を示した。2027年2月期中に物件売却で得られる資金の8割を充てるという。

物件の売却は28年2月期まで9期連続で計上する見込みで、自己投資口の取得総額は26年8月期までの2年間で300億円を超える。賃料の上昇による内部成長と、物件の取得による外部成長で規模を拡大することが是とされるREIT業界においては極端な「縮小」戦略にも映り、特異な存在として知られる。

同社が26年8月期の決算資料で示した試算によると、自己投資口の取得で得られる効果は物件全体の収益性を示す「NOI利回り」換算で6%。インフレ基調などを背景に物件価格が高騰する中、「自己投資口の取得ほど低リスクで高い利回りを得られる物件は売買市場にほとんど存在しない」（地紙社長）と戦略の正当性を主張する。



発行済み投資口の総数は23年8月期末から3年間で11%減った。発表済みの決算期末を基準に直近の3年間での減少率を集計すると、REIT全体で最も高く、2位のグローバル・ワン不動産投資法人（同5%）を大きく突き放す。みずほ証券の大畠陽介シニアアナリストは「ここまで徹底できているところは珍しい」と語る。

ラサールの「縮小」戦略は、実はいま投資家からの評価が総じて高い。

「足元の環境下では、極めてリーズナブルな戦略だ」。大和アセットマネジメントでJｰREITのアクティブ運用を手がける新井一彦シニア・ファンドマネージャーは語る。株式のPBR（株価純資産倍率）に相当するNAV（ネット・アセット・バリュー）倍率が1倍を下回る中での自己投資口取得は、1口あたりの分配金やNAVを増やす効果を持つ。



不動産市況が好調な中では、物件の売却価格は上振れやすい。REITが売却した物件の価格を調べたところ、26年は売却価格が鑑定価格を平均して16.3%上回っている。06年（18.6%）や24年（16.7%）に次ぐ高い水準だ。「不動産価格が高いうちに、物件売却ペースを加速させていくべきだ」（大和アセットマネジメントの新井氏）。スリムにすることで株式でいう自己資本利益率（ROE）（自己資本利益率）も上向く。

もっとも、こうした規模縮小の流れが全体に波及していくかは不透明だ。26年に入ってからの国内REITによる自己投資口取得額は9月までの累計で442億円と、24年（764億円）や25年（737億円）から4割減った。26年前半にはNAV倍率が1倍を割れる中での「ディスカウント増資」も相次ぎ、投資口価格の低迷を招いた。



REITのスポンサーである不動産開発会社からみると、REIT業界の縮小は自分たちの拡大志向の発想とあわないという課題もある。「（自己投資口の取得は）本末転倒」。9月、不動産証券化協会が都内で開いた記者懇談会で菰田正信会長（三井不動産会長）はこんな見方を示した。

保有物件が減れば賃料などの収入も減る。物件売却で得た資金は自己投資口の取得ではなく、次の物件獲得に充ててほしいという志向は不動産業界側には強い、

REITの運用会社の間でも、資産規模に運用報酬が上下する仕組みが残る。たとえ物件売却や自己投資口の取得が理論的には投資主価値の向上につながるとしても、規模縮小を前向きに検討しづらい構造上の課題もある。

それでも「今まで自己投資口を取得したことがないREITからも『やった方がいいのか』と意見を聞かれることが増えた」（アモーヴァ・アセットマネジメントの高本潤シニアポートフォリオマネージャー）。金利上昇が落ち着くまでの間、業界は揺れそうだ。

（田村峻久）」

株価が下がり続けている

決算翌日に下がった。いい加減にしろ！

ここのIRを機会があったら行った方がいい。
トップの話聞いたら、すぐに手放したくなるはず。

最近は景気動向や市場ニュースを見るようになり、景気敏感株を中心に調べています

最近、金や資源関連のニュースを見る機会が増えて、商社や素材関連の銘柄を調べています

最近、金や資源関連のニュースをきっかけに、商社や素材メーカーの銘柄を調べるようになりました

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