第8号案件の「出資比率と優先順位」に関する考察
​(第8号案件の資金構造とリスク順位についての備忘録です)
​今回の第8号案件（募集13.3億円、総額50億円超）について、公開情報から読み取れる「資金の並び順」を整理すると、投資家が負っている実質的なリスクが見えてきます。
​1. 隠れた最優先者「シニアローン（銀行）」の存在
本案件は「3号4号スキーム」により、募集額の約3倍近いシニアローン（約37億円と推測）が活用されています。
​返済順位 1位： 銀行（元本＋利息を最優先で回収）
​返済順位 2位： 一般投資家（優先出資者）
​返済順位 3位： クリアル（劣後出資者）
​2. 「劣後出資5%」の機能限界
クリアル側が数％（5%程度）の劣後出資を出すことで「安全」とされていますが、これはあくまで「物件価格全体」に対するクッションではありません。
仮に物件価格が10%下落した場合、劣後出資分（約2.5億円）は一瞬で消失し、残りの下落分はダイレクトに一般投資家の元本を削りに来ます。
​3. シニアローンによる「逆レバレッジ」の懸念
総額50億円のうち、約75%が銀行融資である場合、物件価格が25%下落した時点で、一般投資家とクリアルの出資金（計13.3億円超）は、銀行の元本を守るための「盾」として全額消滅する計算になります。
「優先劣後」という言葉の響き以上に、背後にいるシニアローンの巨大さが、一般投資家の出口（元本返還）を非常に狭くしている点は無視できません。
​結論としての疑問：
「銀行が7割以上を占める案件」において、わずか数％の劣後出資が、金利上昇局面の価格変動に対してどこまで機能するのか。これは「運営会社と同じ船に乗っている」というより、「銀行の防波堤として先に立たされている」構造に近いのではないでしょうか。
​投資判断は自己責任ですが、この「配分比率と回収順位」の非対称性は冷静に評価すべきポイントだと感じます。

最近、不動産業界の倒産件数が過去10年で最多を更新しているというニュースを見て、ふと考え込んでしまいました。
​好景気に見える裏で、建築コストの高騰と金利上昇の足音が、確実に中堅デベロッパーの首を絞め始めている現実。今はまだ『地価が上がっているから大丈夫』という楽観論が支配的ですが、不動産投資の真の勝負は、入り口の利回りではなく『出口（売却時）』のキャップレートにあります。
​もし3年後の出口で金利が1%上がっていたら、理論上、物件価格には20%近い下押し圧力がかかります。その時、期待感だけで支えられた利回りは、果たして物理的な価格下落を補えるのか。
​サブプライムの時もそうでしたが、誰もが大手だから、格付けがあるからと安心している時ほど、情報の非対称性の裏側でリスクは静かに膨らんでいるものです。
​私は、今のうちにポートフォリオを実体のあるキャッシュフローや金利上昇に強いセクターへシフトし、不動産については慎重に（あるいは逆張りの視点で）見守ることにしました。
​投資は自己責任ですが、3年後の答え合わせが、どうか穏やかなものでありますように。独り言でした。

クリアルも多少❓努力は、しているけど、ようは、人気が無いんたよね。
1000円に近付いたら売るわ。
もう、一生近づかない

IR 活動 。10倍ぐらい日々頑張って欲しいですね。


情けない。

あと、「金利のある世界」について、教えていただきたいところもあるのですが。

地価変動額を踏まえた実質金利を踏まえたデータ、年度別月別金利変動見込みとそれに対するデータは勘案されてます？

投稿者の方には「客観的なエビデンス」の提示を求める前提として、それ以上に確固たるエビデンスの提示が必要であることはご理解頂けると思います。

個々の論破の努力はしませんが、「サブプライムは嘘であれ『格付け』があり」との記述は、投稿者の「大手との協業という看板だけで」と相反する根源をなす主張です。「サブプライムは嘘の格付けがあった、一方クリアルは大手との協業があるので信用ができる」という文脈なら理解できるのですが。

あと、「情報の非対称性」の単語が理解できません。「情報の同一性が認められる」ということ？わかる方おられます？

せやったら、はよ売って清々したらエエだけなんとちゃうか？

サブプライムを持ち出すのが『煽り』に見えるのであれば、ぜひこのスキームとサブプライムの『構造的な違い』を具体的にご教示いただきたいですね。
​私が懸念しているのは、以下の3点における情報の非対称性です。

​金利前提のブラックボックス
第八号案件の5.9%という利回りは、出口（3年後）の金利をいくらで計算していますか？今の低金利が永遠に続くと仮定したお花畑シミュレーションを盲信していませんか？もし金利が1%上がれば、物件価値は10〜20%吹き飛びますが、その時クリアルが身銭を切って元本保証してくれる契約にでもなっているのでしょうか？

​サブプライムより不透明な構造
サブプライムは嘘であれ『格付け』があり、市場で売買できる『流動性』がありました。対してこれは、格付けなし、中途解約不可の完全な塩漬け商品です。逃げ場がないという点では、サブプライムより悪質とも言えませんか？

​見立てという名の神頼み
結局、投資家の拠り所は非開示のクリアルの見立てだけですよね。業者が作った自分たちに都合の良い数字を信じるのが投資だというなら、それは投資ではなく単なる供託です。

​大手との協業という看板だけで思考停止せず、金利上昇局面でこのスキームが真っ先に破綻しないと言い切れる、客観的なエビデンスをどなたか示せますか？

今日は珍しく掲示板が騒がしいな
クリ坊も話題にされてさぞかし喜んでるやろな

過去投稿拝見しました。
中身よくご覧になってますね！個人的にも今が非常に面白いフェーズだと思ってます。

株価にも期待してますが、今やってるスキームが成就したら構造的に配当銘柄になるんじゃないかと思ってたりしますw