決算２月10日に近づき
2Qまでの進捗率も良いし
反発開始かな。

下げが止まらない!?

評価が悪くなるのは承知でもうちょっと自分の考えを書いてみる。
富裕層にとっても、自宅を買うのは一生に１度か２度だろう。
なので、富裕層にとって、不動産投資のメインは投資物件。
他の会社は、それゆえ富裕層の投資物件に経営資源を集中している。そこは冷徹に投資として魅力ある物件かどうかが勝負であって、自宅を作るときに膝つめで相談に乗った人間関係が、社長が言うように、そこまで差別化になるのが疑問。
そして、過去の業績推移はその優位性を証明していない。
お客の平均年収が２５００万円。
それって富裕層特化？
平均保有資産額は？
モデルケースが牛角の社長の１０億の物件？
他の会社と比較して、本当に富裕層特化って言える？
そこまでのブランドイメージを持った会社？
考えれば考えるほど？？？になって、社長のアピールに違和感を覚えた。
他の富裕層向け投資物件を販売している会社のほうが高い成長を達成している。
なぜ、新規分野のリゾート物件に手を出しているのか？
それ以外の分野で競争力があって、その分野に参入しなくても中期目標が達成できるのなら、自分ならその分野には手を出さない。
リゾートなんて小さいマーケットだし、景気の波を大きく受ける分野だからだ。
繰り返しになるけど、ストック売り上げっていうのは、景気に関係なくチャリンチャリンって毎月入ってくる売り上げで、かつ毎年積みあがっていく売り上げだ。
不動産管理業とか、賃貸駐車場売り上げとか、そういうものだ。
既存客からのリピート案件や紹介案件がストック売り上げ？
来年それが増える保証がどこにあるの？
それを投資家にアピール？
すぐれた社長がそんなアピールする？
この社長がどんな経歴の方なのか知りたい。
調べたけれど学歴も職歴もよくわからなかった。

小型株の掲示版をみるのは保有者が大半だ。
多分保有者が８割、非保有者や前保有者が２割といったところ。
なので、ネガティブな投稿は８割の人に否定される。
それをわかっていて投稿してる。
自分もこの会社は成長率のわりに割安なんでは？
この社長なかなかいい経営者では？
と思って調べた結果、買わないっていう結論に達した。
買ってないので、いいことを言う必要がなくて自分の分析結果を素直に書いた。
この会社を買わなかった投資決断は今のところ当たってる。
今年に入って、この会社は他の不動産会社や日経平均、TOPIX、東証グロース市場に対してすべて大きくアンダーパフォームしている。
社長は市場が間違っていると思っているだろうけど、なぜそうなのか自問自答したほうがいい。
本当にアピール不足なだけ？

むっちゃ落ちたな。かなりプラスだし優待目当てだから売らないけど、買い増そうか？まだまだ落ちる？

追記すると、ワシは本命の銘柄は罵詈雑言で溢れた掲示板銘柄か、相場から忘れ去られたような静かな掲示板の銘柄を静かに拾うの。
今からキオクシアに乗る人は今ここ見ないでしょ。そういうことやと思う。

考え方は色々、人生も色々。
人気なくて板薄々でもええよ。
ワシはホールド崩さんよ。

プライム市場を目指すのなら固定株比率を下げなければならない。
具体的には社長一族の持ち株比率を下げなければならない。
社長一族の保有株の売り出しがあると思う。
うがった見方をするなら、その時にPER１５倍の評価で売り出したいのかもしれない。
もちろんそうなるなら今保有している株主はもっと高値で売れるわけだから、プロパガンダは、株主にとってはいいことだけれど。
僕ら会社訪問したら忖度してお世辞は言うよ。
「買いたいけれど、時価総額が低すぎる。」は本音じゃないと思う。僕が分析したように、買うには今一つでウォッチング銘柄ということだと思う。

この会社の在庫回転率が高いことは評価できるが、今の環境下では必ずしも強みにはならない。
保有している在庫には含み益が少ないってことだ。他の不動産会社はもっと前の安い時に買った土地在庫を持っている。これから環境が悪化すれば強みにはなるが、それは他の不動産会社と比べてであって、そんな状況なら、そもそもこの会社を売って他の業種を買ったほうがいい局面だ。

もと外資系ファンドマネージャーとして一言。
ここの社長は自信過剰かな。
PER１５倍が妥当、とか、リピート＆紹介案件をストック売り上げと定義するなど自己評価が過大。
２０％成長を「必達目標」なんてすることも間違っている。
なぜなら環境がアゲインストの時に無理な営業になって中で働く人に無用なプレッシャーがかかる。
過去６年で２回も減益がある。
これはこの好環境の中では、不動産会社の中で不安定なほうだ。
2982の同じく富裕層をターゲットにしているADワークスと比較してみても、成長率はおとり、業績の安定性にも欠けているけれど、社長のプロパガンダのおかげでPERは高い。
８８５０のスターツと比較してみよう。
スターツは本当のストック商売を持っている。
２５年間で減益は３回だけ。個々の社長がリーマンショック時も黒字だったと自慢しているがスターツは１７％の減益にしかなっていない。そしてPERは１０倍だ。
配当利回りも同規模の不動産会社の中では明らかに低い。
市場は冷徹に正当にこの会社を評価していると思う。
社長が主張しているような「アピール不足で市場から正当に評価されていない」とは思わない。
もっと市場に対して謙虚であるべきだ。
割り高だとは言わないがけっして同業に比べ割安ではないと思う。