貴殿は不動産ファンドの仕組みや税制のあらましについて詳しくないようだな。

相続税申告における相続財産評価の大原則は、相続税法第22条に「相続により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による」と定められている。

その時価を評価する方法として「財産評価基本通達」が存在するがわけだが、この通達には例外規定が設けられている。評価通達の冒頭、第１章「総則」内の第6項に「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」という規定があるのだ。これがいわゆる総則6項である。

評価通達に基づいて計算した場合、相続評価が著しく低くなる場合、課税の公平が著しく害されるとして国税庁は例外である総則6項を適用することで不公平を是正する。最高裁の判決では「相続税負担を軽減または免れることを期待して実行されたものは、平等原則に反して違法である」と述べられている。「違法」とは法律に違反している状態を指すのであり、一般に、違法な行為は「犯罪」として扱われる。

節税ではなく、脱税の場合は、悪用するその行為を取り締まれば良く、システム全体を破壊するような税制はあり得ません。
ここの商品はオペリースはもちろん不動産小口化商品も合法的なだけでなく、金融商品として経済システムの重要な一部を占めています。
タワマンが節税を超えて問題だからタワマンの販売をやめさせる的、中国的な無茶苦茶は日本では通用しません。
プロの税理士はそのあたりはとっくに十分すぎるほど熟知した上で顧客に紹介していると思いますよ。

生活保護費を受給するために偽装離婚するのは犯罪です。
それと同様に、本来納めるべき相続税や贈与税の納税額を少なくすることを狙って意図的に評価を引き下げるような偽装することも犯罪です。法学界では「逋脱犯」と呼んでいます。悪質性が高ければ追徴課税に留まらず刑事罰として懲役が科されます。

国税庁が具体的に指摘してきたため、不動産小口化商品を販売してきた金融機関や税理士は一切販売しなくなるだろう。自らの顧客に欠陥商品となってしまう可能性があるものを進んで販売するマヌケはいない。

国税庁が本年11月13日に【財産評価を巡る諸問題】の説明資料として提示した内容を見るに、不動産小口化商品を使った相続税や贈与税の圧縮に対して見直す意思を表している。

不動産小口化商品を取得した後の数年間で取得価額の8割減の価格を相続時価格として算出しており、通達評価額としている事例が複数紹介されている。また、贈与税についても98%減の事例が取り上げられている。国税庁が指摘するように財産評価を8割～9割も圧縮することを目的に租税回避の手法が広く利⽤されているのが実情であり、不動産小口化商品は脱税の温床スキームになっているといっても過言ではない。

販売見送りを発表した青山財産の株価が先行して下落しているが、FPGも不動産小口化商品の販売について近々何らかのアナウンスをしざるをえないであろう。その内容は株主にとっては残酷な内容であることが予想される。

富裕層の友人1人の意見をさも富裕層全員の意見みたいに話してるの笑う。
金融畑にいれば分かるが、富裕層なんて、成り上がり方によって考え方全く違うよ。
リテラシーの全くない人・不動産は持ち家だけの人が大半を占めている印象。

サタン
@akomanpaisen
FPGの小口投資で、税制改正が2027年からあるかも？で、担当者から今回契約した、4人の投資した人のうちy以外が今回キャンセルと
富裕層の相続税対策って色々あるんだなあーと思うた。
仮に2割圧縮でも有難いんすね
午後2:29 · 2025年12月16日

青山財産の株価が下落の一途をたどっている。

株価の下落の主因は、不動産小口化商品に対する税務見解が明らかになるまでは販売停止としたことにあろう。

今のところFPGは沈黙しているが、いつ販売停止のプレスリリースが出ても不思議ではない。そのプレスリリースが出てから売却の判断するようでは遅きに失する。何事も見極めが肝要である。

本年もFPGの株主総会が近づいてきた。2025年12月23日に実施される。場所はいつもと同じ東京駅直結のKITTEである。

昨年は某社外取の女史の服装が派手であり目を引いていたが、今年はどんな服装なのだろうか。しかし、それよりも本年は金利上昇（昨年も株主からの質疑で出ていたが）についてや、国内不動産ファンド事業についての質疑が想定される。経営陣からの回答は差しさわりのない内容だと思われるため特に期待していないが、何らかの投資判断の一助になるかもしれないので本年も参加する予定である。

出来高はぼちぼちあるから首突っ込んでいる人もいるようだね
頑張ってどんどん買ってください上で待ってます

不動産を活用した相続税圧縮スキームは複数あったが、タワマン投資にメスが入り、受益権複層化信託にもメスが入り、とうとう小口化スキームにもメスが入る。

そもそも資産を不動産に置き替えることで相続税の支払いを減らそうなんていう考えは、日本の税制の主要な原則である「応能負担の原則」、「公平の原則」に反している。そんななかで、FPGのようにTVCMを始めたり、ボルテックスのVシェアやACNのＡシェアなど新幹線等に広告をバンバン出しまくってたんだから国税庁が是正に動くのは当然であろう。