サービス面 入居ホームを決める際は、実際にホームに訪問し、いくつかのホームを比較する。そのため、他社ホームとの比較で、同社は最終的に選ばれ、満足してもらえるようなサービスの提供を心がけている。介護サービスの内容については、同業他社間での明らかな差別化は難しい。その中で同社は、「介護（食事・入浴・排泄の介助）以外の部分でいかに満足を得てもらうか」という点に重きを置いている（レクリエーション、食事など）。このような、介護サービスのみに限らない多方面における工夫が、より満足度の高いサービス内容と高水準の入居率の維持につながっている。食事面においては、単純な味のみではなく、匂いや雰囲気も含めた五感で総合的に食事を楽しんでもらう工夫を凝らしている。 また、同社は人材の育成や業務効率化につながる介護サービスのDX化を進めている。人材の育成により、介護スタッフのサービスの底上げとキャリアパス醸成のサポートを進めている。また、介護DX化の推進により、介護スタッフの業務効率の向上も実現している。どちらも介護事業において相応の規模を有する同社だからこそ可能であり、介護業界に多く存在する中小の同業他社には、事業規模が小さいため、人材面・DX面における同等のレベルの投資は難しい。

立地面 同社は首都圏・近畿圏を中心とした都市部にドミナントを形成している。同社の創業は近畿圏であったが、上場を機に同社は首都圏への本格進出をスタートした。同社は顧客満足度が高い立地（入居者の自宅から数km圏内、身元保証になる親族が住んでいる立地など）の獲得を進めている。前述の「迅速な意思決定が可能な組織体制」の項のとおり、同社のスピード感のある経営判断が、より好条件な立地の継続的な獲得につながっている。新規開設ホームの価格帯は入手した土地のグレードによるため、立地に係る情報を他社に先駆けて確保するかが重要となる。同社は現在、大手不動産会社、地場ゼネコン、大手ハウスメーカー、大手鉄道会社、設計事務所、金融機関などから幅広く土地情報を獲得している。 立地については、交通の利便性が良いに越したことはないものの、多少不便でも他の条件が整えば同社はホーム新設地として検討を行うと同社は言う。土地については傾斜地や段差の高いところは避け、なるべく平地を選ぶ。ホーム新設の検討段階においては、その土地に需要があるかどうかを綿密に調査する。該当地域の高齢者人口、周辺の類似施設の入居状況などを調べ、新設ホームの価格帯を決定する。需要のある場所に開設することが重要であると同社は言う。 最高価格帯である「プレミアグラン」が立地可能な立地は、月額利用料水準の観点などから首都圏の一部の地域（同社が過去に新設した松濤（東京都渋谷区）、南麻布（東京都港区）、御殿山（東京都品川区）などの地域）に限られる。同社は、前述の大手不動産会社などとのコネクションにより、これらの好立地のホーム建設を積極的に進め、他社に先駆けたホーム開設をスピード感を持って進めてきた。近畿圏と首都圏では、首都圏の方が平均所得水準および平均保有資産額が高い。そのため、首都圏への進出が進むほど、より高価格帯ホームの新設が可能となり、より高価格帯のホームの方が利益率が高いことから、結果として同社の収益も増加する。近年は人件費も上昇しているため、同社は、最低20%の売上総利益率を確保することを目的とし、より高価格帯のホームを含むバランスのとれた開発を行い、年間約10ホームのペースで新設をしていきたいと同社は言う。

建物のグレード面 同社は、運営ホームのデザインを行うにあたり「施設らしくしない」施設づくりを進めている。同社は介護付有料老人ホームを「施設」ではなく「住まい」であるという認識のもと、入居者の生活に潤いをもたらす建物のデザインを心がけている。外観についても、施設というよりマンションやプチホテルに近いイメージのものとしている。建物のグレード面においても、「プレミアグラン」などの高価格帯ホームでは、建物の共用部分のスペースをより広く取るなど、居室部分以外の共用部分などの設計にもこだわっている。加えて、入居者の感性を刺激し、心豊かな暮らしを実現してもらうことを目的とし「アートギャラリーホーム」と題し、美大生などの若手アーティストの作品をホームの随所に展示している。この取り組みは、若手アーティストの支援にもつながっている。

集中：首都圏・近畿圏の都市部に限定した付加価値の高いホーム 同社は、「集中」の一環として、首都圏・近畿圏を中心とした都市部にドミナントを形成している。首都圏は東京・神奈川を中心に展開し、近畿圏は京阪神を中心に展開する。高齢化が進むこれらの良好な住宅地に開設することで、富裕層・準富裕層・中間層の住民が多いマーケットが商圏となり、他地域と比較し顧客ニーズが高い。また、入居希望ホームが満室の場合でも、近隣ホームで一時的に待機入居などの、顧客ニーズを逃さない各種仕組みづくりも整備している。 同社は創業が近畿圏であるため、2005年に開設した第1号介護付有料老人ホーム「チャームやまとこおりやま」を皮切りとし、近畿圏のホーム整備を進めた。その後、2012年の株式上場を機に首都圏に本格進出し、2014年に首都圏第1号となる介護付有料老人ホーム「チャームスイート石神井公園」を開設した。首都圏の方が人口も多く、富裕層の数も多い。近年は首都圏のマーケットを開発し、首都圏のホーム開設を優先的に進めている。

スピード：迅速な意思決定が可能な組織体制 「スピード」の一環として、同社は、迅速な意思決定が可能な組織体制を構築している。同社の組織体制は、同業他社よりもシンプルであるため（業務執行取締役は4名のみ）、大手不動産会社などから土地の紹介を受けた際は、可否の返答を短期間で行うことが可能である（同社の認識では、大手同業他社は、同様の意思決定には1ヵ月以上を要する）。このようなスピード感のある経営判断が、好条件な立地の継続的な獲得につながっている。 また、このような意思決定の速さは、土地を紹介する側の大手不動産会社などにとってもプラスである。同社は経営の意思決定が速いため、結果として、より多くの土地情報が同社に集まる。意思決定後は、速やかに事業化（ホームの新規開設）を行う。また、同社はすでに高い入居率（同社が運営する既存ホームの平均入居率は95%以上と、業界屈指の高水準を維持）を維持するホームの運営事例を複数有している。このような意思決定の速さとホーム運営の成功事例の蓄積が、同社に好条件の土地が多く集まる理由である。この好循環により、同社はより好条件の立地を他社に先駆けて獲得することが可能である。加えて、社長の下村氏が建設業界の出身（下村建設）であり、同社内に建設業界出身のメンバーが複数いるため、より良い物件の目利きが可能である。 同社は中期経営計画において、経常利益成長率30%、売上高成長率20%、経常利益率10％を掲げている。その中でも特に経常利益率の水準に重きを置き、2年以上先の数値目標を設定する際には、より「チャレンジング」な高い目線の目標設定をするようにしていると同社は言う。介護事業においては、毎年約10ホームの新設を進めている。このような、より高みを目指す姿勢により、同社は2005年に第1号ホームを開設して以来、毎期増収を維持、過去5年は新型コロナウイルスの影響こそあったものの毎期20%近い売上高成長率を維持している。

レポートに書いていた内容です。 選択：介護付有料老人ホーム（特定施設入居者生活介護）に特化 同社は「選択」の一環として、介護付有料老人ホーム（特定施設入居者生活介護）に特化している。介護付有料老人ホームは、各地方自治体から介護保険の「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた有料老人ホームであり、入居者が要介護になった場合、施設スタッフが介護サービスを提供する。新規開設にあたっては各自治体の公募等において採択される必要がある。また、介護報酬は入居者の要介護度に応じて一定額が定まっている。 介護付有料老人ホームは、他の有料老人ホーム（住宅型有料老人ホームなど）と異なり、介護報酬が固定額であるため、収益が見込みやすく安定的である。加えて、24時間介護体制などの安心・安全面により、顧客に選ばれやすく、高入居率を維持することができる。また、高齢で中重度の要介護者向けのホームであるため、今後の需要はさらに拡大することが見込まれる。介護付有料老人ホームは自治体による指定が必要であり（住宅型有料老人ホームは自治体による指定は必要ない）、運営実績のない事業者には高い参入障壁となるため、他の有料老人ホームに比べてホーム間の競争が激化しにくいという特徴もある。

決算が楽しみ

３Q決算発表が近いので動きずらいのか。 ５月を楽しみに待とう。

こういう日にマイナスなこと多いね。この銘柄

信用買いが減ってますね。良い傾向です。

ほぼ日経と同じ動きしてるなぁ

時間軸を取ってホルダーやってるのか ただ、それに尽きるの一言 長期で見てる人にとっては気にすることない 中期で見てる人は利益確定か、損切りすれば良い 短期で見てる人は損切り ポイントは、長期、中期、短期の時間には単位がないし、人それぞれ違うこと 長期は20年と考える人もいるし、3年と考える人もいる 短期は1年と考える人もいるし、1ヶ月、あるいは日単位かもしれない だから、投資はおもしろい しっかり、己の基準を設定し、描く未来をイメージすれば、周りのガヤに惑わされることもない

日経平均株価 37,068.35円（−1,011.35円・−2.66%） 一時ネックライン1,440円割れ… 含み益ゴリゴリと削られとる

トレンド変わってしもうた。また戻るのか…